Contributo a cura di Gabriele Schiavone, SGS Partners, Londra e Abu Dhabi; e di Domenic Pini, Pini Franco LLP, Londra.
Dopo un periodo caratterizzato da incertezze geopolitiche, Brexit, aumento dei tassi di interesse e volumi di transazioni contenuti, nel 2025 il mercato immobiliare residenziale britannico, secondo Nationwide House Price Review and Outlook for 2025, è entrato in una fase più equilibrata, soprattutto nel settore residenziale, con una crescita dei prezzi sostanzialmente stabile a Londra e aumenti modesti in altre regioni.
L’offerta rimane più limitata rispetto alle medie storiche, ma una maggiore sensibilità ai prezzi e un’attenzione al valore intrinseco sono ora caratteristiche distintive del comportamento degli acquirenti: una rinnovata attenzione ai rendimenti netti e ai costi di gestione necessita una attenta analisi della variabile legale e fiscale.
In questo contesto, le imposte, tra cui la Stamp duty (SDLT) e la recentemente annunciata High Value Council Tax Surcharge (HVCTS o comunemente detta Mansion Tax), stanno diventando un fattore sempre più dirimente nei processi decisionali di acquisto, soprattutto per investitori internazionali. Rimangono ferme – e sostanzialmente favorevoli – le disposizioni fiscali in tema di acquisto di immobili non residenziali.
Gli investitori internazionali stanno rivedendo le proprie strategie di posizionamento, e il mercato inglese, alla luce anche di una potenziale riduzione dei tassi di interesse, potrebbe rappresentare una valida alternativa rispetto ad altre prime locations, soprattutto se gli obiettivi sono di lungo termine e centrati sul valore intrinseco dell’acquisizione.
La nuova Mansion Tax
Annunciata nel bilancio del governo britannico il 26 novembre 2025, la Mansion Tax colpisce le unità immobiliari residenziali con un valore pari o superiore a 2 milioni di sterline. La Mansion Tax si applica in base al valore di mercato con quattro fasce impositive: per valori tra 2,0-2,5 milioni 2.500 sterline, tra 2,5-3,5 milioni 3.500, tra 3,5-5,0 milioni 5.000 e oltre 5,0 milioni 7.500 sterline (in % stiamo parlando tra 0.1% e 0.15%). Il valore di mercato sarà determinato sui valori 2026 e aggiornato su base quinquennale, con un meccanismo di aumento legato all’indice dei prezzi al consumo (CPI).
L’HVCTS è dovuta in aggiunta alla council tax e ricade sul proprietario: per gli investitori (anche non residenti) che acquistano immobili a scopo di locazione, l’HVCTS diventa quindi un costo annuale che riduce direttamente il rendimento netto da locazione e il ROI dell’investimento.
Imposte sul trasferimento di proprietà
La Stamp Duty è un’imposta sulle transazioni applicata (in termini generali) in relazione al prezzo pagato per l’acquisto di unità immobiliari in Inghilterra.
L’attuale regime non favorisce l’acquisto di immobili residenziali, in quanto alle aliquote SDLT standard, si aggiungono specifiche addizionali sia nel caso di acquisto di seconda casa (e a tal fine, vale per il computo anche una proprietà detenuta all’estero) che in quello di acquisto da parte di non residenti. L’effetto combinato è che l’aliquota marginale della Stamp Duty può essere significativamente superiore alle aliquote residenziali ordinarie.
In linea di massima, per un acquisto di un immobile residenziale, le fasce e le aliquote standard sono le seguenti (primo valore la casistica “ordinaria”, secondo valore in caso di seconda casa e terzo valore in presenza di acquirente non residente):
a) 0 – 250.000: 0%+5%+2%
b) 250.001 – 925.000: 5%+5%+2%
c) 925.001 – 1,5 milioni: 10%+5%+2%
d) Oltre 1,5 milioni 12%+5%+2%
Al contrario, gli immobili ad uso misto beneficiano delle aliquote SDLT ordinarie, che sono in linea con la media di quelle applicabili in locations similari. Identificare correttamente lo status di uso misto può ridurre pertanto in modo significativo l’impatto della Stamp duty, ma le regole sono complesse e richiedono una analisi specifica.
In caso di immobile non residenziale o ad uso misto, la Stamp Duty si applica in base alle seguenti modalità`, a prescindere dalla qualifica del compratore:
i.0 – 150.000: 0%
ii.150.001 – 250.000: 2%
iii.Oltre 250.000: 5%
Pianificare l’acquisto
L’HVCTS non entrerà in vigore fino al 6 aprile 2028, lasciando margini sufficienti per possibili miglioramenti nella proposta legislativa, includendo potenziali norme di sgravio, tra cui un possibile meccanismo di riallineamento dei valori alla data di entrata in vigore.
Sebbene gli importi annuali previsti dalla Mansion Tax siano modesti rispetto ad altre imposte similari (sul patrimonio o sugli immobili) in alcuni altri paesi europei, l’introduzione di tale imposta testimonia un cambio di approccio legislativo, in quanto per la prima volta viene applicata una forma di imposizione fissa di natura patrimoniale.
Per coloro che possiedono più immobili pari o superiori alla soglia di 2 milioni di sterline, l’impatto cumulativo potrebbe essere significativo nel tempo. Infatti, occorre anche ricordare che, in aggiunta alla Mansion Tax e alla Stamp Duty, l’immobile residenziale è soggetto all’imposta sulle plusvalenze in caso di cessione, all’imposta sulle successioni in caso di trasferimento gratuito o successione, all’ATED se l’immobile, detenuto da un veicolo estero, è a disposizione del beneficiario effettivo, nonché` ovviamente all’imposta sui redditi sui redditi da locazione.
Gli investitori esteri, in particolare, dovrebbero ora:
– rivedere i portafogli immobiliari residenziali esistenti nel Regno Unito, identificando gli asset che potrebbero rientrare nell’HVCTS.
– aggiornare i budget di acquisizione per riflettere l’impatto della SDLT e della futura Mansion Tax.
– richiedere una consulenza professionale in materia di quadro legale e regolamentare, strutture proprietarie e valutazioni.
Sebbene il quadro normativo sia complesso (e la variabile fiscale significativa), il mercato inglese potrebbe ora presentare interessanti opportunità, soprattutto nel settore industriale e della logistica ma anche nel settore residenziale a patto che venga data priorità alla qualità e alla redditività intrinseca.
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