Il Partner Matteo Patrignani e il Trainee Luigi Colaleo dello Studio legale Macchi di Cellere Gangemi analizzano la pronuncia n. 19123/2020 con la quale la Corte di Cassazione ha affermato che l’erronea indicazione dei dati catastali di un immobile pignorato non dà luogo a nullità dell’atto nella misura in cui tale errore non determini incertezza assoluta circa l’identificazione dell’oggetto della vendita forzata. Oggi, grazie alle recenti affermazioni del Tribunale di Verona in primo grado (sent. 695/2022), poi confermate dalla Corte d’Appello di Venezia (sent. 1156/2023), possiamo finalmente tracciare i confini di tale “incertezza assoluta”.
Fondamentale strumento di garanzia, l’ipoteca ha da sempre permesso ai creditori ipotecari, in caso di insolvenza, di soddisfare il proprio diritto di credito con il ricavato della vendita dell’immobile ipotecato, con preferenza rispetto agli altri creditori del debitore. Nato con l’esigenza di tutelare il soggetto attivo del rapporto giuridico dall’eventuale incapacità del debitore di adempiere alle proprie obbligazioni, l’istituto è in grado di incidere profondamente sulla sfera giuridica del debitore, dato che questi vede fortemente limitato il proprio potere dispositivo sul bene, bene che continuerà ad essere gravato dalla garanzia anche qualora venisse trasferito ad altro soggetto. Ma, soprattutto, il bene potrà essergli sottratto coattivamente e venduto all’incanto, e il relativo ricavato verrà poi destinato alla soddisfazione dei creditori.
Per queste ragioni, il legislatore ha realizzato un complesso quadro normativo che si pone l’obiettivo di bilanciare le due opposte esigenze, quella del creditore e quella del debitore, tentando, da un lato, di assicurare la soddisfazione di un credito rimasto insoluto e, dall’altro, di evitare di gravare eccessivamente sulla sfera giuridica del debitore, tutelandone gli interessi.
Partiamo da un dato. Nell’individuare gli elementi che devono necessariamente essere indicati nell’atto di costituzione di ipoteca su un immobile, l’articolo 2826 del codice civile palesa un fondamentale principio: la necessità del debitore di non vedere assoggettata ad ipoteca una pluralità indeterminata di beni di sua proprietà. In altre parole, il legislatore ha voluto limitare allo stretto necessario il peso sopportato dal debitore, nell’ottica del bilanciamento di interessi cui si faceva riferimento poc’anzi. Peraltro, l’articolo 2841 c.c. comanda la sanzione della nullità dell’ipoteca e della relativa iscrizione in caso di “incertezza (…) sull’identità dei singoli beni gravati” da ipoteca (che deriva proprio dalla mancanza dell’indicazione degli elementi richiesti dall’articolo 2826). Ove poi vengano effettuati miglioramenti o accessioni sul bene gravato da ipoteca, la garanzia viene estesa automaticamente ai miglioramenti ed alle accessioni medesime, ex articolo 2811 c.c., salve le ipotesi previste per legge (in particolare, dagli articoli 2816 per l’ipotesi di ipoteca su diritto di superficie e 2873 per l’ipotesi di riduzione dell’ipoteca).
In questo contesto normativo, ai fini dell’individuazione del bene oggetto di gravame è data ampissima rilevanza ai dati catastali, vero punto focale dell’articolo 2826 c.c.. Ed è proprio tale rilevanza ad essere stata attenzionata dal Tribunale di Verona, che ha fatto discernere la nullità di un’ipoteca e della relativa iscrizione per l’incertezza sui dati catastali cui si faceva riferimento nell’atto costitutivo.
Infatti, se, da un lato, è vero che il mero richiamo a dati catastali non più attuali non può automaticamente integrare l’ipotesi della nullità, in quanto la storia catastale del bene può essere agevolmente ricostruita mediante il richiamo, nella nota di trascrizione, dei precedenti dati catastali, è anche vero che nel caso di costruzioni o altre accessioni antecedenti alla costituzione dell’ipoteca, cui sia stato già attribuito un autonomo identificativo catastale, è palese la manifestazione dell’autonomia del bene, per cui questo non può essere ricompreso nell’oggetto di un’ipoteca che non ne indichi precisamente i dati catastali di riferimento. Peraltro, in tale ipotesi non può essere fatta valere nemmeno la regola succitata di cui all’articolo 2811 c.c., dato che quest’ultimo si applica alle sole ipotesi di miglioramenti o accessioni che siano realizzati successivamente alla costituzione dell’ipoteca e non anche a quelli preesistenti all’atto di costituzione.
Nel caso di specie, sulla scorta delle argomentazioni appena accennate, il Tribunale di Verona ha pertanto comminato la nullità parziale dell’ipoteca, limitatamente alle particelle e ai subalterni non ricompresi nei dati catastali specificamente indicati nell’atto di costituzione della stessa. E questo perché l’attribuzione di un dato catastale univoco ad alcune delle costruzioni realizzate in parte sul subalterno indicato nell’atto, ed in parte al di fuori, ne suggerisce l’autonomia rispetto all’immobile gravato dal peso ipotecario e, pertanto, ne sancisce l’esclusione dal novero dei beni assoggettati al vincolo di garanzia.
